장기수선충당금 반환 청구 시점과 수선유지비를 가르는 한 줄

아파트 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 찍혀 있고 그 집에 세입자로 살았다면, 퇴거할 때 그동안 납부한 금액 전액을 집주인에게 청구합니다. 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항은 "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"고 정합니다. 집주인이 선의로 챙겨 주는 돈은 아닙니다. 시행령이 소유자에게 부과한 의무입니다.

고지서에는 이름이 비슷한 항목이 함께 찍힙니다. 수선유지비입니다. 이쪽은 돌려받지 못합니다. 두 항목을 가르는 기준은 시행령 별표 2에 한 줄로 적혀 있습니다. 그 한 줄을 모르고 관리사무소에 가면 엉뚱한 금액을 적어 옵니다.

납부 의무자는 처음부터 집주인입니다

「공동주택관리법」 제30조 제1항의 문구는 이렇습니다. "관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다." 징수 상대를 소유자로 특정한 문구입니다.

관리비는 다릅니다. 「공동주택관리법」 제23조 제1항은 관리비를 "입주자등"이 납부한다고 정하고, 제2조 제1항 제7호는 입주자등을 입주자(소유자)와 사용자(임차인)를 합친 개념으로 정의합니다. 그래서 관리비는 사는 사람이 부담하고, 장기수선충당금은 가진 사람이 부담합니다. 시행령 제23조 제2항 제1호가 장기수선충당금을 관리비와 구분해 징수하도록 정한 것도 부담 주체가 다르기 때문입니다.

그런데 관리사무소는 고지서를 세대 단위로 한 장만 발행합니다. 거주자가 합계 금액을 한꺼번에 납부하면서 소유자 부담분까지 대신 내는 구조가 생깁니다. 시행령 제31조 제8항은 이 상황을 퇴거 시점에 정산하라고 정한 조항입니다.

수선유지비와 가르는 기준 한 줄

시행령 별표 2는 관리비 비목별 세부명세를 정합니다. 제9호 수선유지비의 가목은 "법 제29조제1항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용"입니다. 기준은 공사 금액의 크기도 아니고 공사 종류의 이름도 아닙니다. 장기수선계획에 그 공사가 올라가 있는지 여부입니다.

별표 2는 수선유지비에 냉난방시설 청소비, 소화기 충약비, 건축물 안전점검비용, 재난·재해 예방에 따른 비용을 함께 넣어 두었습니다. 반대로 승강기 교체, 외벽 도장, 공용 배관 교체처럼 장기수선계획에 편성된 공사는 장기수선충당금에서 집행합니다. 반환 규정은 뒤쪽에만 붙어 있습니다.

살던 집이 적립 대상인지 보는 순서

법 제29조 제1항은 장기수선계획을 수립해야 하는 공동주택을 네 가지로 열거합니다.

1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

여기서 많이 어긋납니다. 의무관리대상 공동주택을 정한 법 제2조 제1항 제2호에는 "150세대 이상으로서 승강기가 설치된" 같은 세대수 하한이 붙어 있습니다. 반면 장기수선계획 수립 대상을 정한 제29조 제1항 제2호에는 세대수 하한이 없습니다. 승강기가 설치돼 있으면 그 사실만으로 해당합니다.

그러니 소규모 빌라라고 미리 접을 일이 아닙니다. 승강기가 있는 40세대 단지라면 제2호에 해당하고, 장기수선계획에 따라 적립이 이뤄졌다면 반환 청구도 성립합니다. 확인은 두 단계입니다. 고지서에서 항목 이름을 먼저 보고, 관리사무소나 관리인에게 관리규약과 장기수선계획 수립 여부를 묻습니다.

적립 시작 시점에도 규칙이 있습니다. 시행령 제31조 제6항은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다고 정합니다. 준공 직후에 입주한 신축 단지라면 아직 부과가 시작되지 않은 기간이 섞여 있습니다. 월별 고지서를 그대로 합산하면 틀립니다.

임대주택 임차인은 이 조항의 대상이 아닙니다

법 제2조 제1항 제6호는 "사용자"를 "공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등"으로 정의합니다. 시행령 제31조 제8항의 반환 의무는 "사용자가 대신하여 납부한 경우"에 발생하므로, 임대주택 임차인에게는 이 경로가 열려 있지 않습니다.

대신 다른 제도가 작동합니다. 시행령 제31조 제2항은 건설임대주택을 분양전환한 뒤 관리업무를 인계하기 전까지의 요율을 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조 제3항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제57조 제5항의 특별수선충당금 적립요율에 따르도록 정합니다. 공공임대와 등록 민간임대에서는 임대사업자가 특별수선충당금을 적립하고, 그래서 임차인 고지서에 장기수선충당금이 부과되지 않습니다. 부과된 적이 없으면 반환받을 대상도 없습니다. 본인 고지서에 그 항목이 찍혀 있었는지가 판단의 출발점입니다.

퇴거 전에 밟아 둘 절차

핵심 서류는 납부확인서 한 장입니다. 시행령 제31조 제9항은 "관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다"고 정합니다. 요구하면 발급하는 의무 사항이라, 관리사무소 사정을 기다릴 이유가 없습니다.

1. 이사 날짜가 정해지면 관리사무소에 장기수선충당금 납부확인서를 요청합니다. 거주 시작월과 종료월을 함께 적어 달라고 요청합니다.
2. 확인서에 적힌 합계액을 집주인 또는 중개사무소에 전달하고 정산 방식을 협의합니다.
3. 보증금 반환일에 함께 정산하는 경우가 많으므로, 잔금 일정과 묶어 두면 두 번 연락할 일이 줄어듭니다.
4. 월세 자동이체를 쓰던 계좌로 입금받되, 입금자명과 금액을 확인서 금액과 맞춰 둡니다.

단지 전체 적립 현황을 보는 경로도 법에 있습니다. 법 제23조 제4항 제3호는 장기수선충당금과 그 적립금액을 단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판, 그리고 국토교통부장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 정합니다. 다만 같은 항은 세대별 부과내역을 공개 대상에서 제외하고 있습니다. 본인이 낸 금액은 공개 시스템에서 조회되지 않으므로 납부확인서로 확인합니다.

자주 어긋나는 네 가지

관리비예치금과 섞어서 요구하는 경우입니다. 법 제24조의 관리비예치금은 소유자로부터 징수하고, 소유자가 소유권을 상실한 때에 반환합니다. 임차인의 입·퇴거와는 연결되지 않습니다. 같은 조 제2항 단서는 소유자가 관리비·사용료·장기수선충당금을 미납한 때에 관리비예치금에서 정산한 뒤 잔액을 반환할 수 있도록 정해 두었습니다. 임차인이 요구할 항목은 장기수선충당금 쪽입니다.

전세와 월세를 구분하는 경우입니다. 시행령 제31조 제8항은 임대차 형태를 조건으로 걸지 않습니다. 기준은 고지서에 부과된 장기수선충당금을 사용자가 대신 납부했는지 여부뿐입니다.

이사 당일에 처음 말을 꺼내는 경우입니다. 확인서 발급은 빠르지만 금액 확인과 송금은 사람이 하는 일입니다. 이사 전주에 요청해 두면 조용하게 끝납니다.

계약서 특약을 확인하지 않는 경우입니다. 임대차계약서에 관리비 부담 범위를 따로 적어 두는 사례가 있습니다. 그런 특약이 시행령 제31조 제8항의 반환 의무에 어떤 영향을 주는지는 사안에 따라 판단이 갈리는 영역이라 이 글에서 단정하지 않습니다. 계약 단계에서 문구를 읽어 두고, 다툼이 생기면 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 해설과 지방자치단체 주택 담당 부서 상담을 함께 확인하십시오.

집주인 쪽에서 보면 어떤 규정이 걸리는가

법 제102조는 장기수선 관련 위반에 과태료를 정하고 있습니다. 제29조를 위반해 장기수선계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 자에게는 500만원 이하, 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 않은 자에게는 300만원 이하, 관리비·사용료와 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게는 1천만원 이하입니다.

다만 이 조항들은 관리주체와 입주자대표회의 쪽을 향한 규정입니다. 개별 집주인이 임차인에게 반환하지 않은 사실 자체에 과태료가 붙는 구조는 아닙니다. 그래서 반환 협의가 막힐 때 근거로 쓸 것은 납부확인서와 시행령 조문입니다. 금액과 근거가 명확하면 대부분 협의 단계에서 끝납니다.

액수보다 기준이 분명하다는 점

솔직히 말하면 한 번에 들어오는 금액이 큰 사례는 많지 않습니다. 세대별 금액은 관리규약이 정한 요율과 세대당 공급면적으로 산정되는데(시행령 제31조 제1항·제3항), 단지마다 달라서 일반화할 숫자가 없습니다. 본인 단지 금액은 납부확인서로 확인하십시오.

그래도 이 항목을 챙기는 이유는 액수보다 기준이 선명하다는 점에 있습니다. 부담 주체가 조문에 적혀 있고, 반환 의무도 조문에 적혀 있고, 증빙 발급도 의무입니다. 다툼의 여지가 이만큼 적은 돈을 매번 포기하면, 기준이 흐릿한 항목에서는 더 쉽게 포기합니다. 이 글은 정보 제공 목적으로 정리한 것이며, 본인 단지의 관리규약과 장기수선계획은 관리사무소에서, 조문은 국가법령정보센터 공식 누리집에서 확인하십시오.