대출 3년이 지나면 중도상환수수료는 법으로 금지됩니다. 3년 안에 갚아도 금액은 남은 날수에 비례해 줄어들어, 만기까지 기다리는 판단이 손해가 되는 지점이 생깁니다. 계산식과 갈아타기 손익 비교를 정리했습니다. 아래에서 자세히 정리했어요.
대출받은 날부터 3년이 지났다면 중도상환수수료는 내지 않습니다. 은행이 받고 싶어도 받을 수 없습니다. 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조제1항제4호 나목이 중도상환수수료 부과 자체를 불공정영업행위로 금지하고, 3년 이내 상환인 경우만 예외로 열어 두었기 때문입니다.
순서가 거꾸로 알려진 조항입니다. 흔히 "3년 안에 갚으면 수수료를 문다"로 이해하지만, 법의 구조는 반대쪽에서 출발합니다. 원칙은 금지이고 3년 이내만 예외로 열어 둔 것입니다. 그래서 3년 1일째에 전액 상환하면 수수료는 0원입니다.
여기가 실제로 돈이 갈리는 지점인데 설명이 드뭅니다. 중도상환수수료는 정액이 아닙니다. 전국은행연합회 소비자포털이 공시한 계산식은 이렇습니다.
중도상환수수료 = 중도상환금액 × 중도상환수수료율 × 대출잔여일수 ÷ 대출기간
연합회 설명에서 중요한 단서가 하나 붙습니다. 대출기간은 최초 대출실행일부터 만기일까지지만, 대출기간보다 수수료 적용기간이 짧으면 적용기간을 대출기간으로 본다는 것입니다. 주택담보대출은 만기가 30년이어도 수수료 적용기간이 3년이므로, 분모에 들어가는 값은 30년이 아닙니다. 3년입니다.
이 단서 때문에 수수료는 3년에 걸쳐 거의 직선으로 녹습니다. 1년을 버티면 약 3분의 2, 2년을 버티면 약 3분의 1만 남습니다.
| 상환 시점 | 남은 기간 비율 | 1억원 상환 시 (요율 1.2% 가정) |
|---|---|---|
| 6개월 | 약 83% | 약 100만원 |
| 1년 | 약 67% | 약 80만원 |
| 2년 | 약 33% | 약 40만원 |
| 2년 6개월 | 약 17% | 약 20만원 |
| 3년 경과 | 0% | 0원 |
표의 금액은 요율 1.2%와 적용기간 3년을 가정해 위 계산식으로 계산한 값입니다. 요율은 은행과 상품마다 다르므로 본인 숫자는 약정서로 확인하셔야 합니다. 보시려는 것은 금액 자체보다 기울기입니다.
그래서 "수수료가 아까워서 3년을 꽉 기다린다"는 판단은 자주 손해입니다. 2년 6개월 지점에서 남은 수수료가 20만원인데, 금리 차이로 매달 10만원을 더 내고 있다면 기다리는 여섯 달에 60만원을 쓰는 셈입니다. 비교할 것은 남은 수수료와 남은 기간의 이자 차액입니다.
금융위원회는 중도상환수수료를 실비용 범위에서만 받도록 하는 개편을 2025-01-13 신규 대출부터 적용했습니다. 금융위원회 보도자료에 따르면 실비용으로 인정되는 것은 두 묶음입니다.
이 두 묶음 밖의 항목을 더해서 요율을 올리는 행위는 금소법상 불공정영업행위로 금지됩니다. 개편 시행 당시 공시를 보면 5대 시중은행 평균 고정금리 주택담보대출 요율이 1.4%에서 0.65% 수준으로 내려갔습니다.
두 가지를 함께 기억하시는 편이 좋습니다. 첫째, 개편은 신규 계약분에만 적용됩니다. 2025-01-13 전에 받은 대출은 예전 요율이 그대로 붙습니다. 둘째, 금융회사는 실비용을 매년 재산정해 협회 누리집에 공시합니다. 지금 요율은 개편 당시 숫자와 또 다릅니다. 연합회 공시 화면에 기준연도를 고르는 칸이 있는 이유가 여기 있습니다.
계산식만 보면 감이 잡히지 않으니 한 건을 끝까지 풀어 보겠습니다. 3억원을 고정금리로 빌렸고, 수수료율은 1.2%, 적용기간은 3년입니다. 대출받고 1년이 지난 날에 1억원을 미리 갚으려 합니다.
| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 중도상환금액 | 1억원 | 미리 갚는 원금 |
| 중도상환수수료율 | 1.2% | 약정서에 적힌 요율 |
| 대출기간 | 1,095일 | 만기 30년이지만 적용기간 3년으로 봄 |
| 경과일수 | 365일 | 대출실행일부터 상환일까지 |
| 대출잔여일수 | 730일 | 1,095일 − 365일 |
| 수수료 | 80만원 | 1억원 × 1.2% × 730 ÷ 1,095 |
요율 그대로였다면 120만원이지만, 1년을 지나왔으므로 80만원입니다. 40만원이 시간으로 깎인 것입니다. 하루에 약 1,100원씩 줄어드는 셈이라, 상환일을 한 달 미루면 3만원가량 덜 냅니다. 금액이 큰 대출일수록 이 하루치가 커집니다.
금소법이 적용되는 금융회사면 같은 규정을 받습니다. 금융위원회 보도자료는 은행, 저축은행, 생명보험회사, 손해보험회사, 신협을 적용 대상으로 들었습니다. 제2금융권에서 빌렸다는 이유로 3년 규정이 비켜 가지는 않습니다.
개편 시행 당시 공시된 평균 요율의 변화 폭은 업권마다 달랐습니다.
| 업권 | 상품 | 개편 전 | 개편 후 |
|---|---|---|---|
| 은행 (5대 시중은행 평균) | 고정금리 주택담보대출 | 1.4% | 0.65% |
| 저축은행 | 고정금리 주택담보대출 | 1.64% | 1.24% |
| 저축은행 | 변동금리 신용대출 | 1.64% | 1.33% |
| 신협 | 고정금리 주택담보대출 | 1.61% | 0.45% |
표의 숫자는 2025-01 개편 시행 당시 공시 기준이며, 그 뒤 매년 재산정됐으므로 지금 요율은 다릅니다. 여기서 읽으실 것은 업권별 수준 차이입니다. 2금융권에서 빌린 분은 수수료 부담이 은행보다 크게 남아 있을 수 있어, 대환 손익 계산에서 수수료 항목의 비중이 더 큽니다.
조문이 짧은데 적용에서 갈리는 지점이 있습니다.
기산점은 대출계약이 성립한 날입니다. 신청일이나 승인일이 아니고, 중도에 금리를 바꾼 날도 아닙니다. 다만 기존 대출을 갚고 새 대출로 바꾸는 대환은 새 계약이므로 3년이 다시 시작됩니다. 더 낮은 금리로 갈아탈 때 이 점을 빼고 계산하면 어긋납니다.
일부 상환도 수수료 대상입니다. 계산식의 첫 항이 중도상환금액이므로, 5천만원만 미리 갚으면 5천만원에 비례해 붙습니다. 다만 은행마다 약정서에 중도상환수수료가 면제되는 연간 한도를 두는 경우가 있습니다. 원금의 일정 비율까지는 수수료 없이 갚게 해 주는 조건이라, 조금씩 나눠 갚는 분에게는 금액 차이가 큽니다. 면제 한도는 상품마다 다르므로 약정서에서 확인하셔야 합니다.
만기일시상환이든 원리금균등이든 규정은 같습니다. 상환 방식이 수수료 유무를 바꾸지 않습니다. 나목의 예외가 걸려 있는 기준은 상환 방식이 아니고 계약 성립일부터 지난 시간입니다.
금리가 내려가면 대환을 고민하게 됩니다. 계산은 복잡하지 않습니다.
대환에는 근저당권 설정비와 인지세가 새로 듭니다. 수수료만 보고 계산하면 실제 손익이 달라집니다.
3년 규정은 소비자에게 유리한 조항인데 활용도가 낮습니다. 대출받은 날을 정확히 기억하는 분이 드물기 때문입니다. 금리가 내려가는 국면에서 "수수료 때문에 갈아타기 어렵다"고 말하는 분의 대출이 알고 보면 4년째인 경우가 적지 않습니다.
지금 하실 일은 하나입니다. 대출 약정서나 은행 앱에서 최초 대출실행일을 확인하는 것입니다. 3년이 지났으면 수수료 계산은 아예 필요가 없고, 남았으면 위 네 줄로 비교하면 됩니다.
본문의 표 금액은 공시된 수치를 옮긴 값이 아닙니다. 연합회 계산식에 요율 1.2%와 적용기간 3년을 넣어 계산한 예시입니다. 본인 요율과 적용기간은 약정서에, 은행별 현재 공시 요율은 연합회 소비자포털에서 확인하시기 바랍니다.
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