1세대 1주택 양도세 비과세: 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년

양도일 현재 국내에 1주택만 가지고 있고 그 집을 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 나오지 않습니다. 여기에 조건 하나가 더 붙는 경우가 있습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다고 정합니다. 팔 때 그 지역이 조정대상지역에서 해제되었는지는 이 판정과 관계가 없습니다. 기준 시점은 취득한 날입니다. 많은 분이 여기서 어긋납니다.

요건을 한 장으로 보면

비거주자에서 거주자로 전환된 분의 주택은 보유기간 기준이 3년입니다. 제154조 제1항이 괄호로 따로 적어 둔 경우입니다.

그리고 시행령은 보유기간과 거주기간 제한을 아예 받지 않는 상황도 같은 항 단서에 나열해 두었습니다. 공익사업으로 수용되는 경우, 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국해 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우, 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학이나 근무상 형편으로 세대전원이 출국한 경우가 들어갑니다. 1년 이상 거주한 주택을 취학이나 근무상 형편, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 양도하는 경우도 제3호에 있습니다.

취득 당시라는 말이 실제로 작동하는 방식

조정대상지역은 지정과 해제가 반복되는 제도입니다. 그래서 같은 아파트를 같은 날 파는 두 사람이 서로 다른 요건을 적용받는 상황이 생깁니다. 지정 기간에 산 사람은 거주 2년을 채워야 하고, 지정 전이나 해제 후에 산 사람은 보유 2년만 채우면 됩니다.

본인 주택의 취득일에 그 지역이 조정대상지역이었는지는 이 글에서 단정할 수 없습니다. 지정 현황은 국토교통부 고시로 바뀌어 왔기 때문에 취득일 기준으로 조회해 보셔야 합니다. 국세청 상담이나 세무서에서 확인하는 쪽이 정확합니다.

예외 하나는 조문에 적혀 있습니다. 제154조 제1항 제5호입니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 계약금 지급일에 그 세대가 무주택이었다면 거주기간 제한을 받지 않습니다. 공고 직전에 계약한 무주택 세대를 구제하는 조항입니다.

거주기간은 전입일부터 전출일까지로 셉니다

제154조 제6항이 계산 방법을 한 문장으로 못 박아 두었습니다. 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지입니다. 실제로 살았는지를 따로 따지는 문장이 아니라 등본의 날짜를 쓰는 문장입니다.

그래서 실제로 2년 넘게 살았는데 전입신고를 늦게 한 경우가 실무에서 가장 아픈 사례가 됩니다. 반대로 전입만 해 두고 살지 않은 경우는 다른 각도에서 문제가 됩니다. 거주 사실이 다투어지면 관리비 납부 내역이나 자녀 학적 같은 자료가 보조 증거로 쓰입니다. 등본의 날짜가 출발점이라는 점은 바뀌지 않습니다.

기간 통산 규칙도 있습니다. 제154조 제8항에 따르면 노후나 멸실로 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 합산합니다. 상속받은 주택인데 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면, 상속 전에 두 사람이 같은 세대로 거주하고 보유한 기간도 합산합니다. 부모님과 함께 살던 집을 상속받은 경우에 이 조항의 유무가 결과를 바꿉니다.

1세대를 가르는 기준은 주민등록이 아닙니다

비과세는 1세대가 1주택을 보유한 경우에 적용됩니다. 그 1세대의 뜻은 소득세법 제88조 제6호에 있습니다. 거주자와 그 배우자가, 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속과 형제자매와 함께 구성하는 가족단위입니다. 핵심은 생계를 같이 하는지입니다. 등본을 분리했다는 사실만으로 세대가 갈라지지 않습니다.

같은 호에 두 가지가 더 들어 있습니다. 취학이나 질병 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래 주소를 일시 퇴거한 사람은 여전히 그 세대의 구성원으로 봅니다. 지방 근무로 주소를 옮긴 자녀가 자동으로 별도 세대가 되지 않는다는 뜻입니다. 그리고 배우자는 법률상 이혼했더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계라면 같은 세대에 포함됩니다.

세대 판정은 양도세에서 가장 자주 뒤집히는 부분이라고 생각합니다. 서류로 만든 형식과 생활의 실질이 다를 때 조문은 실질을 봅니다. 등본 분리만으로 요건을 맞추려는 설계는 과세 단계에서 다시 검토될 여지가 큽니다.

12억원을 넘기면 초과분만 과세 범위로 들어옵니다

소득세법 제89조 제1항 제3호는 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외합니다. 이 문장을 12억원을 넘기면 전체에 세금이 붙는다고 읽으면 결과가 크게 달라집니다.

실제 계산식은 시행령 제160조 제1항에 있습니다. 과세 대상 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 금액입니다. 장기보유특별공제액도 같은 비율로 안분합니다.

숫자를 넣어 보면 구조가 보입니다. 양도가액 15억원에 양도차익이 5억원이라면, 과세 대상 양도차익은 5억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원이므로 1억원입니다. 차익 5억원 가운데 4억원은 과세 범위에서 빠집니다. 12억원을 1원 넘겼다고 세금이 한꺼번에 생기는 구조가 아닙니다.

시행령 제156조 제1항은 주택 일부만 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에 실지거래가액을 면적 비율로 나눈 금액으로 12억원 초과 여부를 판단한다고 정합니다. 공동명의로 각자 지분만 파는 경우에 바로 걸리는 조항입니다.

고가주택이면 거주 2년이 다른 자리에서 다시 필요합니다

비과세 요건만 보면 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 거주하지 않아도 보유 2년으로 충족됩니다. 그런데 12억원을 넘겨 과세 대상이 생기면 장기보유특별공제에서 거주기간이 다시 등장합니다.

소득세법 제95조 제2항은 공제율 표를 두 개 두고 있습니다. 표 1은 일반 자산용이고 3년 이상 6%에서 시작해 15년 이상 30%까지입니다. 표 2는 1세대 1주택용이고 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 계산해 합산합니다.

표 2가 적용되는 1세대 1주택의 뜻은 시행령 제159조의4에 따로 적혀 있습니다. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것입니다. 거주한 적이 없으면 표 2를 쓰지 못하고 표 1로 넘어갑니다.

이 차이가 금액으로 얼마나 벌어지는지는 보유 연수와 양도차익에 달려 있어서 일률적으로 말할 수 없습니다. 다만 방향은 분명합니다. 12억원이 넘는 집을 세를 주고 한 번도 살지 않은 경우, 비과세 요건은 통과하면서 공제율에서는 표 1로 내려갑니다. 거주 2년이라는 요건은 비과세에서 한 번, 장기보유특별공제에서 한 번 작동합니다. 두 자리의 조건이 다르다는 점을 모르고 계산하면 예상 세액이 어긋납니다. 표 2의 거주기간 공제율은 2년 이상 구간부터 시작하고 그 구간은 보유기간 3년 이상인 경우로 한정됩니다.

주택 수에 들어가는지 헷갈리는 것들

• 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 세대 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의합니다. 등기부에 근린생활시설로 적혀 있어도 사실상 주거용이면 주택으로 판정될 수 있습니다.
• 제89조 제2항은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 제1항 제3호의 비과세를 적용하지 않는다고 정합니다. 집은 한 채인데 분양권이 있는 상태에서 집을 팔면 요건을 다 채워도 비과세가 배제됩니다. 여기에 취득 시점이라는 조건이 하나 더 붙습니다. 이 조항을 신설한 법률의 부칙 제4조는 제89조 제2항 본문의 개정규정을 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다고 정했습니다. 2020년에 취득한 분양권은 이 배제 규정의 대상이 아닙니다. 조문 단서에 대통령령으로 정하는 예외도 따로 있으니 해당 여부는 개별 확인이 필요합니다.
• 시행령 제154조의2는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 지분 투자로 들어간 집도 본인의 주택 수에 들어갑니다.
• 제154조 제3항은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 섞여 있을 때 전부를 주택으로 보되, 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 정합니다. 1층 상가에 2층 주택인 건물에서 면적 비교가 결과를 바꿉니다.

집을 먼저 사고 나중에 파는 일시적 2주택

시행령 제155조 제1항은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 정해진 기간 안에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다. 기간은 두 갈래입니다. 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우는 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우는 2년 적용에서 빠집니다.

앞의 1년 요건을 놓치는 경우가 자주 있습니다. 종전 주택을 산 지 1년이 안 된 상태에서 새 집을 사면 이 특례의 출발 요건부터 충족되지 않습니다. 조문이 정한 기간은 시행령 개정으로 바뀌어 온 부분이라 계약 전에 현행 조문을 직접 열어 보시는 편이 안전합니다.

2026년 12월 31일로 닫히는 상생임대주택 특례

세를 주고 있어서 거주 2년을 채우기 어려운 1주택자에게는 시행령 제155조의3이 있습니다. 조건을 갖춘 임대차계약을 맺으면 제154조 제1항과 제159조의4의 거주기간 제한을 받지 않습니다. 비과세의 거주요건과 장기보유특별공제의 거주요건이 함께 면제되는 경로입니다.

요건은 세 개입니다.

1. 직전 임대차계약과 비교해 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간에 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약은 직전 임대차계약으로 보지 않습니다.
2. 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

양도 시점에도 기한이 붙습니다. 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 정해져 있습니다.

계약 체결 기한이 2026년 12월 31일이라는 점이 지금 중요합니다. 이 글을 쓰는 2026년 10월 11일 기준으로 남은 기간은 약 두 달 반입니다. 적용을 받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 계약서를 둘 다 보관하고 있어야 한다는 뜻이기도 합니다.

보유기간을 세는 시작점

제95조 제4항은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 예외가 하나 적혀 있습니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 양도하는 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터 기산합니다. 증여로 명의를 옮겨 보유기간을 새로 시작하려는 설계가 통하지 않도록 만든 조항입니다.

용도가 바뀐 건물에는 제154조 제5항 단서가 붙습니다. 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상 용도를 주택으로 변경한 경우, 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 셉니다. 그 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날이 시작점입니다. 상가를 주택으로 고쳐 쓴 경우 등기부 취득일이 아니라 이 날짜가 기준입니다.

계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 비과세가 줄어듭니다

소득세법 제91조 제2항은 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세받았거나 받을 세액에서 일정 금액을 빼도록 정합니다. 요건을 다 갖춘 1세대 1주택이어도 계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 비과세 효과가 깎이는 구조입니다. 같은 조 제1항은 미등기양도자산에 비과세 규정을 적용하지 않는다고 정합니다.

이 조항은 파는 사람만의 문제가 아닙니다. 조문은 거래당사자라고 적었습니다. 사는 쪽이 요구해서 금액을 낮춰 적은 경우에도 양도인의 비과세가 영향을 받습니다.

직접 확인하실 때

이 글에 적은 요건과 계산식은 모두 국가법령정보센터의 현행 조문을 기준으로 정리했고 본문에 조문 링크를 달아 두었습니다. 다만 양도소득세는 세대 구성, 취득 시점의 지역 지정 상태, 주택 수 판정처럼 개별 사실관계가 결과를 바꾸는 항목이 많습니다. 세액 자체는 과세표준과 보유기간에 따라 달라지므로 이 글에서 금액을 제시하지 않았습니다.

본인 사례의 결론이 필요하시면 국세청 상담센터나 주소지 관할 세무서에서 확인하시고, 금액이 큰 거래라면 세무사 자문을 받는 쪽이 안전합니다. 신고 전에 확인해 두면 수정할 여지가 남습니다.