전월세 신고 과태료 2026년 최신 기준! 2만-30만원 피하는 법 (계약금액 월세 200배 계산)

전월세 계약서에 서명했다면 그날부터 30일 안에 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 과태료가 2만원에서 30만원 사이에서 부과되고, 보증금이나 월세를 거짓으로 적어 냈다면 100만원입니다. 4년 가까이 이어지던 계도기간이 2025년 5월 31일 자로 끝났으므로, 2025년 6월 1일 이후에 체결한 계약은 실제로 돈이 나갑니다.

그런데 과태료 금액을 가르는 기준이 보증금이 아닙니다. 월세가 붙은 계약에서는 보증금이 1,000만원인 원룸도 과태료 구간이 1억원대로 올라갑니다. 이 계산부터 짚겠습니다.

과태료를 가르는 계약금액은 월세에 200을 곱한 값입니다

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3은 과태료 구간을 계약금액으로 나눕니다. 그리고 이 계약금액은 보증금이 아닙니다. 같은 별표의 비고란이 산정 방식을 이렇게 정하고 있습니다.

보증금 1,000만원에 월세 60만원인 원룸으로 계산해 보겠습니다. 60만원에 200을 곱하면 1억 2,000만원, 여기에 보증금 1,000만원을 더해 계약금액은 1억 3,000만원입니다. 보증금만 보고 1억원 미만 구간이라고 생각하셨다면 한 칸 위 구간에 놓입니다. 반대로 월세 25만원짜리 계약이면 200배가 5,000만원이라 1억원 미만에 남습니다. 월세가 50만원 선을 넘어가는 지점에서 구간이 바뀐다는 계산이 나옵니다. 전세라면 보증금이 곧 계약금액이니 헷갈릴 일이 없습니다. 문제는 월세, 특히 반전세입니다.

월세만 200배로 환산하면 아래와 같습니다. 여기에 보증금을 더한 값이 최종 계약금액이 됩니다.

월세 50만원에서 이미 1억원을 채웁니다. 수도권에서 흔한 보증금 1,000만원에 월세 70만원짜리 계약이라면 계약금액은 1억 5,000만원이고, 1억-3억원 구간에 들어갑니다. 보증금만 보고 판단하면 한 구간, 때로는 두 구간이 어긋납니다.

신고하지 않은 기간별 과태료 금액표

아래 금액은 2025년 4월 29일 개정된 시행령 별표 3에 실린 값을 그대로 옮긴 것입니다. 세로축은 신고하지 않은 기간, 가로축은 위에서 계산한 계약금액입니다.

거짓으로 신고한 경우는 기간이나 금액과 무관하게 100만원입니다. 지연과 거짓 사이의 간격이 열 배 넘게 벌어지는 셈이라, 늦은 김에 금액을 손봐서 내는 선택은 가장 나쁜 쪽으로 갑니다. 늦었더라도 계약서 그대로 내는 편이 훨씬 가볍습니다.

여지가 아예 없지는 않습니다. 같은 별표의 일반기준은 신고관청이 위반의 동기와 결과, 횟수를 고려해 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있도록 하고 있습니다. 천재지변처럼 불가항력에 해당하는 기간은 신고하지 않은 기간에서 빼 주기도 합니다. 다만 이건 관할 지자체의 판단 영역이라, 깎아 주겠거니 하고 미룰 근거는 되지 못합니다.

사례로 계산해 본 금액

앞의 산정 방식과 금액표를 실제 계약 조건에 대입하면 이렇게 나옵니다.

몇 달 늦은 정도라면 금액 자체는 크지 않습니다. 다만 2년을 넘기거나 공동신고를 거부한 것으로 처리되면 같은 계약에서 금액이 서너 배로 올라가고, 거짓 신고 쪽으로 넘어가면 100만원입니다.

내 계약이 신고 대상인지부터

지역과 금액, 두 조건을 모두 충족해야 신고 의무가 생깁니다.

금액 조건에서 갈리는 지점이 '또는'과 '이면서'입니다. 보증금 5,000만원에 월세 40만원인 계약은 보증금이 기준 아래여도 월세가 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다. 둘 다 기준 아래여야 빠집니다. 지역 조건도 비슷하게 오해가 생깁니다. 경기도는 가평군, 양평군처럼 군 지역이어도 신고 대상에 들어갑니다. 내 계약지가 대상인지 확실하지 않다면 관할 시·군·구청이나 부동산거래관리시스템에서 확인하시는 편이 빠릅니다.

신고하지 않아도 되는 세 가지

• 갱신계약인데 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 경우. 묵시적 갱신도 금액이 그대로라면 같습니다.
• 출장이나 발령처럼 본래 거주지를 두고 단기간만 머무는 임대차.
• 보증금과 월세가 모두 기준 아래인 계약.

거꾸로 보면, 갱신하면서 월세를 만원이라도 올렸다면 신고 대상입니다. 계약 기간 중에 금액을 바꾸거나 계약을 중도에 해제한 경우도 변경·해제 신고 의무가 따로 있습니다(법 제6조의3). 여기에 적용되는 과태료 표는 위 표와 동일합니다. 신규 계약만 신고하면 끝났다고 알고 계신 분이 많은데, 실제로 구멍이 나는 자리는 이쪽입니다.

신고 방법과 함께 붙어 오는 확정일자

방법은 두 가지입니다. 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터 통합민원창구를 방문하거나, 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 처리하시면 됩니다. 임대인과 임차인의 공동 신고가 원칙이지만, 둘 중 한 명이 계약서를 첨부해 신고하면 양쪽 모두 의무를 이행한 것으로 봅니다. 상대가 협조를 거부한다면 단독신고사유서를 첨부해 혼자 신고할 수 있습니다.

신고할 때 필요한 것

핵심은 임대차계약서입니다. 온라인으로 하실 경우 계약서를 스캔하거나 촬영한 파일과 본인 인증 수단을 준비하시면 됩니다. 계약서를 내지 않고 계약 내용만 입력해 신고하는 방법도 있지만, 그러면 확정일자가 부여되지 않습니다. 어차피 하는 신고라면 계약서를 함께 올리시는 편이 낫습니다.

임차인 입장에서 이 제도로 실제 손에 쥐는 것은 확정일자입니다. 신고할 때 임대차계약서를 함께 제출하면 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 부여된 것으로 처리됩니다. 수수료도 없고, 확정일자를 받으러 주민센터를 따로 방문할 일도 사라집니다. 솔직히 말씀드리면 이 제도의 취지는 임대료 실거래 정보를 쌓는 쪽에 있고 임차인 보호는 부수 효과에 가깝습니다. 그래도 어차피 해야 하는 의무라면, 확정일자를 같이 챙기는 방식으로 쓰는 편이 이득입니다.

실제로 어긋나는 지점 네 가지

계약일과 잔금일을 바꿔서 셉니다

30일의 기산점은 입주일도 잔금일도 아닌 계약 체결일입니다. 계약서 쓰고 두 달 뒤에 입주하는 일정이라면, 입주할 무렵에는 이미 기한이 지나 있습니다.

임대인이 알아서 하겠거니 하고 둡니다

신고 의무는 임대인과 임차인 양쪽에 있습니다. 한 명이 하면 둘 다 이행한 것이 되지만, 아무도 하지 않으면 둘 다 부과 대상입니다. 공인중개사가 대신 신고해 주는 경우도 있으나 법에서 정한 의무자는 어디까지나 계약 당사자입니다. 계약 끝나고 중개사에게 신고 접수증을 받아 두시면 확실합니다.

확정일자를 받았으니 신고도 끝났다고 봅니다

임대차 신고를 하면 확정일자가 따라옵니다. 그 반대 방향은 성립하지 않습니다. 주민센터에서 확정일자만 따로 받아 둔 상태라면 임대차 신고는 여전히 남아 있습니다.

계도기간에 맺은 계약이니 괜찮다고 봅니다

2025년 5월 31일 이전에 체결한 계약은 과태료 부과 대상에서 빠집니다. 다만 그 계약을 2025년 6월 1일 이후에 갱신하면서 보증금이나 월세를 조정했다면, 그건 새로운 신고 대상입니다. 예전 계약이라는 이유로 넘어가지지 않습니다.

지금 확인해 두면 좋은 것

계약서를 꺼내 체결일부터 오늘까지 며칠이 지났는지 세어 보시고, 보증금에 월세의 200배를 더해 계약금액 구간을 확인해 보시기 바랍니다. 3개월 이하 구간에 아직 남아 있다면 금액 부담은 크지 않습니다. 시간이 지날수록 같은 계약에서도 금액이 계단식으로 올라가는 구조이므로, 미뤄서 얻을 것은 없습니다.

근거 자료

• 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) - 찾기쉬운 생활법령정보
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 과태료의 부과기준 - 국가법령정보센터
• 주택 임대차계약 신고 서비스 안내 - 국토교통부 부동산거래관리시스템
• 6월부터 주택 임대계약 신고제 본격 시행 - 대한민국 정책브리핑