소액임차인 최우선변제금 서울 5,500만원, 금액을 가르는 건 근저당 설정일

살던 집이 경매로 넘어가도, 보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 은행 근저당보다 먼저 일정액을 배당받습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원까지, 그 밖의 지역은 보증금 7,500만원 이하면 2,500만원까지입니다. 확정일자도 필요 없습니다. 여기까지는 널리 알려져 있는데, 정작 금액을 결정하는 기준일을 잘못 아는 경우가 많습니다. 내가 전입신고한 날이 아닙니다. 그 집에 먼저 걸린 근저당 같은 담보물권이 설정된 날입니다.

지금 적용되는 금액

「주택임대차보호법 시행령」 제10조와 제11조가 지역별로 나눠 정합니다.

보증금이 범위를 1원이라도 넘으면 자격 자체가 사라집니다. 서울에서 보증금이 1억 6,600만원이면 받는 금액이 조금 줄어드는 선에서 끝나지 않고 0원이 됩니다. 계단식이라 경계선에 걸친 계약은 100만원 차이로 5,500만원이 갈립니다.

기준일은 임차인의 계약일이 아닙니다

위 금액표는 2023-02-21부터 적용된 것입니다(대통령령 제33254호). 그 개정의 부칙에는 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다"는 경과조치가 들어 있습니다. 시행령이 바뀔 때마다 같은 취지의 문장이 붙어 왔습니다.

그래서 2026년에 계약한 임차인이라도, 그 집에 2019년에 설정된 근저당이 살아 있으면 2019년 당시 시행령 금액으로 배당받습니다. 등기사항전부증명서 을구에서 가장 앞선 담보물권의 접수일부터 확인하셔야 하는 이유입니다. 공인중개사가 계약 당시 기준으로 설명해도, 배당 단계에서 적용되는 숫자는 다를 수 있습니다.

국가법령정보센터의 개정이유로 확인한 서울 기준 변동 이력은 아래와 같습니다.

서울 외 지역의 과거 금액은 같은 방식으로 시행령 연혁에서 확인하셔야 합니다. 이 글에는 원문으로 확인한 서울 금액만 적었습니다.

과밀억제권역인지부터 확인합니다

두 번째 줄의 과밀억제권역은 「수도권정비계획법 시행령」 별표 1이 정합니다. 인천광역시는 강화군, 옹진군, 서구 일부(대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동), 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지를 뺀 나머지가 과밀억제권역입니다. 의정부시와 구리시는 전역이 들어갑니다. 남양주시는 호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동·도농동만 해당합니다.

같은 시 안에서도 동에 따라 갈립니다. 남양주시 호평동이면 4,800만원이고 같은 남양주시라도 별내동이면 2,500만원 구간으로 내려갑니다. 시 이름만 보고 판단하면 틀리는 지점입니다.

요건은 네 가지입니다

1. 보증금이 그 지역의 소액임차인 범위 안에 들 것.
2. 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖출 것. 「주택임대차보호법」 제8조 제1항이 정한 시점입니다.
3. 배당요구의 종기까지 집행법원에 배당요구를 할 것. 공매라면 체납처분청에 우선권 행사를 신고합니다.
4. 배당요구 종기까지 대항요건을 유지할 것. 배당을 받기 전에 전출하면 자격이 사라집니다.

확정일자는 이 네 가지에 들어 있지 않습니다. 최우선변제는 확정일자 없이도 성립합니다. 그렇다고 확정일자를 미룰 이유는 없습니다. 최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금은 확정일자 순위로만 배당받기 때문입니다. 두 제도는 겹치는 것이 아니라 이어집니다.

세 번째 요건에서 떨어지는 사례가 생각보다 많습니다. 법원이 임차인에게 배당요구를 안내하지만, 주소가 바뀌었거나 이미 이사를 나간 뒤라 송달이 닿지 않으면 그대로 종기가 지나갑니다. 살던 집에 경매개시결정이 났다는 소식을 들었다면 사건번호를 확인해 배당요구 종기부터 챙기셔야 합니다.

주택가액의 절반을 넘지 못합니다

「주택임대차보호법」 제8조 제3항 단서는 보증금 중 일정액의 범위가 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하도록 정합니다. 여기서 주택가액에는 대지 가액이 포함됩니다. 낙찰가가 8,000만원에 그쳤다면 서울 임차인의 최우선변제액은 5,500만원에서 4,000만원으로 줄어듭니다.

소액임차인이 여럿이면 이 2분의 1을 나눠 갖습니다. 각자의 최우선변제액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘을 때는 각자 몫의 비율대로 안분합니다. 다가구주택이나 원룸 건물 경매에서 세대수가 많을수록 한 사람이 실제로 쥐는 금액이 작아지는 구조입니다. 표에 적힌 5,500만원은 상한일 뿐 보장액이 아닙니다.

숫자를 넣어 보면 이렇게 갈립니다

서울 빌라에 보증금 1억원으로 2024년에 입주해 전입신고와 확정일자를 마친 임차인을 가정하겠습니다. 그 집에는 2020년에 설정된 은행 근저당 1억 5,000만원이 있었고, 경매에서 2억원에 낙찰됐습니다. 경매비용은 설명을 단순하게 하려고 빼고 계산합니다.

근저당 설정일이 2020년이므로 적용 기준은 2018-09-18부터 2021-05-10까지의 시행령입니다. 서울 범위는 보증금 1억 1,000만원 이하, 최우선변제액은 3,700만원입니다. 보증금 1억원이니 범위 안에 들어갑니다. 주택가액의 2분의 1인 1억원보다 작으므로 절반 제한에도 걸리지 않습니다.

임차인이 받는 총액은 5,000만원이고 보증금 1억원 중 5,000만원이 남지 않습니다. 여기서 현재 기준인 5,500만원이 적용된다고 착각하면 회수액을 1,800만원 더 잡게 됩니다. 계약 전에 등기부를 봤다면 선순위 근저당 1억 5,000만원과 최우선변제 3,700만원을 놓고 위험을 가늠할 수 있었던 사안입니다.

월세가 끼어 있어도 보증금만 봅니다

보증금 5,000만원에 월세 50만원인 계약이라면, 소액임차인 판정에 쓰는 금액은 5,000만원입니다. 상가건물 임대차는 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 환산보증금으로 판정하지만, 주택은 그런 환산을 하지 않습니다. 반전세로 살면서 자기가 소액임차인에 해당하는 줄 모르고 있던 경우가 여기서 나옵니다.

자격이 있어도 못 받는 경우

• 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항이 명시합니다. 임대차의 목적이 주택의 일부분이면 그 부분으로 한정합니다. 등기부에 주택임차권이 이미 올라 있는 집은 이 조항부터 확인하셔야 합니다.
• 경매가 아닌 일반 매매로 집이 팔린 경우에는 최우선변제가 작동하지 않습니다. 이때는 대항력으로 새 집주인에게 보증금을 청구하는 쪽으로 갑니다.
• 보증금을 돌려받을 목적 없이 최우선변제만 노리고 체결한 형식적인 임대차는 법원이 보호 대상에서 제외해 왔습니다. 경매 직전에 보증금을 쪼개 여러 명이 전입한 사건에서 자주 다뤄집니다.

대출 한도에서 이 금액이 빠지는 이유

주택담보대출 한도가 예상보다 적게 나오는 일이 있습니다. 금융회사가 담보가치에서 최우선변제금 상당액을 미리 빼고 계산하기 때문입니다. 실무에서 방공제라고 부릅니다. 집이 경매로 넘어가면 그 금액만큼은 은행보다 임차인이 먼저 가져가므로, 은행은 처음부터 회수할 수 없는 돈으로 잡아 둡니다.

그래서 같은 감정가라도 서울 물건과 지방 물건의 한도가 달라집니다. 차감 금액을 몇 건으로 계산하는지는 주택 유형과 금융회사에 따라 다르므로 대출 상담에서 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

확인 순서

1. 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 떼어 을구의 가장 앞선 근저당권 접수일을 확인합니다.
2. 국가법령정보센터에서 그 날짜에 적용되던 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조 금액을 확인합니다.
3. 내 보증금이 그 기준의 소액임차인 범위에 드는지 봅니다. 월세는 더하지 않습니다.
4. 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리합니다. 제도 설명은 찾기쉬운 생활법령정보에 정리돼 있습니다.

솔직히 말씀드리면, 최우선변제금은 전세 보증금을 지키는 수단으로 보기에는 작습니다. 서울 5,500만원은 요즘 전세 보증금의 일부에 그칩니다. 이 제도는 최소한의 이사 비용을 남겨 주는 선에서 설계됐습니다. 보증금 전액을 지키려면 전세보증금 반환보증과 선순위 채권 확인 쪽을 따로 챙기셔야 합니다. 다만 월세 보증금 몇천만원이 전 재산인 경우에는 이 제도가 사실상 유일한 안전장치입니다. 계약 전에 등기부 을구를 한 번 보는 데 드는 시간은 10분 남짓입니다.