환산보증금 넘는 상가 임대차, 10년 갱신요구권은 남고 확정일자는 빠지는 구간

가게 보증금과 월세를 합산한 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호를 전부 잃는다고 알고 계신 분이 많습니다. 사실과 다릅니다. 기준을 넘어도 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임연체를 이유로 한 해지는 그대로 적용됩니다. 대신 차임 5% 인상 상한, 확정일자에 따른 우선변제권, 최단 존속기간 1년, 묵시적 갱신은 빠집니다.

이 구분을 모르고 계약하면 두 방향 모두로 손해를 봅니다. 보호가 없다고 지레 포기해서 10년을 채울 수 있는 가게를 5년에 접거나, 반대로 5% 상한이 있다고 믿고 있다가 갱신 시점에 훨씬 큰 인상 요구를 받습니다. 어느 쪽이 내 계약인지부터 계산해 보겠습니다.

환산보증금 계산은 월세 × 100

보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액이 환산보증금입니다. 보증금 5,000만원에 월세 50만원이면 5,000만원 + 5,000만원으로 1억원입니다. 여기에 지역별 기준을 대 봅니다.

기준 금액과 적용 범위는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인하실 수 있습니다. 월 차임에 부가가치세를 포함해 계산하는지는 확인하지 못했습니다. 기준선에 아슬아슬하게 걸리는 금액이라면 계약서를 들고 확인받으시기 바랍니다.

기준을 넘었을 때 남는 것과 빠지는 것

5% 상한이 빠지면 갱신 협상이 이렇게 됩니다

기준 금액을 넘는 임대차의 갱신에서는 당사자가 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 상한선 숫자가 없습니다.

그렇다고 임대인이 부르는 대로 되는 것도 아닙니다. 고려 요소가 법에 적혀 있으므로, 주변 시세와 동떨어진 요구는 다툼의 대상이 됩니다. 다만 다투려면 근거가 필요합니다. 갱신 시점이 다가오면 같은 건물과 인근 동일 업종의 시세 자료를 미리 모아 두시는 편이 실질적입니다. 상한선이 없는 구간에서는 협상력이 곧 자료의 양입니다.

확정일자를 받아도 소용없는 구간

기준을 넘으면 확정일자에 따른 우선변제권이 없습니다. 건물이 경매로 넘어갔을 때 순위에 따라 보증금을 배당받는 장치가 작동하지 않는다는 뜻입니다. 고액 보증금일수록 잃을 금액이 큰데 보호는 오히려 빠지는 구조입니다.

대항력은 남아 있으므로 건물이 매매로 넘어가는 경우에는 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 문제는 경매입니다. 선순위 근저당이 있는 건물에 고액 보증금을 넣으실 예정이라면, 계약 전에 등기부에서 근저당 설정 금액과 건물 시세를 대조하는 절차를 건너뛰지 마시기 바랍니다.

10년, 모든 계약에 적용되지는 않습니다

계약갱신요구권의 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것은 2018년 개정입니다. 개정 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 이 날짜가 오해의 진원지입니다.

2018년 10월 16일 전에 시작해서 그 뒤로 한 번도 갱신하지 않은 계약이라면 종전 5년 기준이 남아 있을 수 있습니다. 반대로 2018년 10월 16일 이후에 갱신된 적이 있다면 그 갱신 시점부터 10년 기준이 적용됩니다. 계약서 날짜만 보지 마시고 갱신 이력을 같이 확인하셔야 합니다.

갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 앞도 뒤도 안 됩니다. 1년 전에 미리 말해 둔 것은 행사로 인정되지 않고, 만료 3주 전에 말하면 기간이 지난 뒤입니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 증감을 청구할 수 있고, 기준 금액 이하인 계약에서는 증액 시 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘지 못합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

갱신요구권이 있어도 임대인에게 아래 사유가 있으면 거절됩니다. 자세한 내용은 생활법령정보의 계약갱신 요구 항목에 정리되어 있습니다.

• 차임을 3번 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
• 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우
• 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

'3기의 차임액'은 연속 3개월이 아닙니다

바로 위의 '3번 연체'를 세 달 연속으로 읽으시면 안 됩니다. 계약 해지 쪽 기준을 보면 뜻이 분명해집니다. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연속인지가 아니라 밀린 금액이 얼마나 쌓였는지를 봅니다.

법제처 생활법령정보의 차임 지급 및 연체 항목은 두 가지 예를 듭니다. 9월분과 10월분을 연체하고 11월분은 냈다가 다시 12월분을 연체하면, 연속이 아니어도 1년에 총 3개월분을 밀린 것이어서 해지 사유가 됩니다. 그리고 '3기'의 기준은 지급 시기입니다. 1년에 한 번 120만원을 내기로 한 계약이라면 3기는 3년분인 360만원입니다.

매달 한 달치씩 밀리다가 갚기를 반복하는 상황이라면, 누적 연체액이 석 달치를 넘긴 시점이 언제인지 계산해 보시는 편이 안전합니다. 한 번도 연속으로 세 달을 밀린 적이 없다는 사실은 방어 근거가 되지 않습니다.

10년이 끝나도 권리금은 남습니다

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 전체 임대차 기간이 다 차서 더는 갱신을 요구할 수 없게 되어도, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 그대로입니다.

대법원은 갱신요구권 행사기간이 만료되었다는 사정이 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 법에 열거되어 있지 않다는 점을 들어, 기간이 지난 임차인에게도 보호의무가 있다고 판단했습니다(대법원 2017다225312). 법이 정한 예외는 갱신 거절의 정당한 사유가 있는 경우이지, 10년이 지났다는 사실 자체가 아닙니다. 대법원 판결 해설도 같은 취지입니다.

권리금 방해 행위 네 가지와 3년

보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간에 임대인이 아래 행위를 하면 방해로 봅니다.

1. 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
2. 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 높은 쪽이 아닙니다. 그리고 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 소멸합니다.

권리금 보호 규정이 아예 적용되지 않는 경우도 있습니다. 대규모점포나 준대규모점포에 들어간 임차 부분(전통시장은 제외)과 국유재산 또는 공유재산인 경우입니다. 대형마트 안에 입점한 매장이 여기 해당할 수 있습니다.

표준계약서 관련 규정도 기준 금액을 넘는 임대차에 적용됩니다. 임대인이 따로 만든 양식을 내밀더라도, 표준계약서와 대조해 빠진 조항이 무엇인지 확인하실 근거가 있다는 뜻입니다. 계약서 양식이 다르다는 이유로 조항을 빼는 것에 동의하지 않으셔도 됩니다.

계약 전에 10분이면 끝나는 확인 순서

1. 보증금 + (월 차임 × 100)으로 환산보증금을 계산합니다.
2. 가게 소재지의 지역 기준과 비교해 초과 여부를 판정합니다.
3. 초과한다면 확정일자 우선변제권이 없으므로 등기부에서 선순위 근저당 금액과 건물 시세를 대조합니다.
4. 기존 가게를 인수하시는 경우라면 종전 계약의 최초 체결일과 갱신 이력을 확인해 10년 기준인지 5년 기준인지 판정합니다.
5. 계약서에 갱신과 권리금에 관한 조항이 어떻게 적혀 있는지 표준계약서와 대조합니다.

네 번째 항목은 권리금을 주고 들어가는 분들이 특히 자주 빠뜨립니다. 앞 임차인이 이미 오래 영업한 자리라면 남은 갱신 가능 기간이 짧을 수 있고, 그 기간이 권리금의 가치를 좌우합니다. 권리금을 계산하기 전에 남은 기간부터 세어 보시기 바랍니다.

정리하면, 환산보증금은 보호의 유무가 아니라 보호의 종류를 가르는 선입니다. 넘었다면 5% 상한과 확정일자를 기대하지 마시고 시세 자료와 등기부로 대비하시고, 대신 10년 갱신요구권과 권리금은 끝까지 챙기시면 됩니다. 계약 전 10분이면 계산이 끝나는 일입니다.